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    菏澤樓市,小心慎入

    地產下半場 2019-11-02 09:23:46

    前兩天,菏澤某繁華地段的某樓盤,推出員工內部房,7折優惠。100萬的房子,你只需要交30萬,銀行放貸70萬后,這30萬再返還給你。一位朋友問我,要不要投資一套,打七折后6000出頭的價格,放兩年再賣掉賺一筆。我告訴他,要慎重,不要感覺6000出頭看似價格不高,問題是你兩年后能不能賣掉?

    1、菏澤庫存約30萬套,不缺房前段時間,中國房地產報有一篇關于菏澤房地產市場的文章,里面有個數據,說即便不再增加供應,菏澤仍有超過30萬套住房庫存量。地產下半場在今年2月份的文章《菏澤樓市的海水與火焰》,也有一個數據, 2017年菏澤市區公開招拍掛出讓的商住土地面積2225403平米,總建筑面積約687萬平米;2018年菏澤市區公開招拍掛出讓的商住土地面積6356699平米,總建筑面積約1761萬平米。僅2017—2018這兩年公開招拍掛的總建筑面積就高達2400余萬平米,按一套房子100平米計算,這就是24萬套房子。一家3口人,可容納72萬人,而菏澤市城區常住人口還不到70萬人。

    而2019年還在出讓土地,據統計,截止到10月31日,2019年菏澤市區供應的住宅和商務用地約426.8萬平米(包含掛牌尚未成交),可規劃的地上總建筑面積約1209.7萬平米。別看菏澤拍地頻率不高,你看這土地供應量可不小。也就是說,2017—2019年10月31日,公開招拍掛的總建筑面積就高達3600萬平米,按100平米/套計算,這就是36萬套。當然我們不能簡單這么計算,里面還有一部分商務用地。但總的來說,菏澤樓市的供應量不可小視,這么多的房子,以后有誰來住?有一個說法,菏澤人不缺房子,這些房子造成的市場大量供應,你賣給誰去?這就是個問題。尤其是,這位朋友說的某樓盤,還不是學區房,前段時間還因為學區維權。不是學區房,則是更難出手。

    據大偉看樓市統計的數據,菏澤1-9月土地出讓金超過290億元,全國排名40位。我估計這個數字應該是全菏澤市,而非菏澤城區。2、至少110個地塊征收或擬征收,繼續有樓盤供應據地產下半場不完全統計,2019年菏澤城區(包含定陶區),征收或者擬征收的地塊高達110個,這些地塊有的是作為工業用地,有的是作為商住用地。這個數據背后告訴我們的是什么呢,告訴我們:菏澤房地產市場不只是30萬套或者24萬套,菏澤還將有不少的土地持續出讓,隨后就是不少的樓盤持續供應。另一個與此關聯的數據是,菏澤2019年棚改數據31720套,2018年12.7萬套,2017年18.2萬戶,2016年8.98萬戶。從中,我們看到的一是規模減小,大幅減小,二是棚改后大量的土地面市樓盤面市。一句話,還是遍地是樓盤,不缺房子,你想轉手賣掉很難。

    3、前九個月新增預售62139套,現在庫存就不少據地產下半場統計,菏澤城區前三個季度,也就是1—9月就新增預售62139套。這是什么概念呢,也就是新增的可售房源就62139套,而菏澤城區一年的銷售套數也不過兩萬余套。僅這9個月的新增預售房源,就夠菏澤賣兩三年了。但房源是不斷增加,市場的存量也是不斷增加。從這個角度來看,我那位朋友投資兩年后賣掉的難度也不小。你想賣掉,和你想法一樣的人可能還有很多。所以,投資要慎重。前段時間,一個叫馬光遠的所謂磚家去菏澤為綠地的項目站臺,暫且不說這位磚家到了哪里就說哪里好,比如到了西安就說西安比蘭州有機會,而到了蘭州又說蘭州比西安有機會,單說這次來到菏澤說菏澤的房價“這里(菏澤)真的太便宜了!”。當然,對比北京五六萬一平米的房子,菏澤的房價確實太便宜了。但再便宜的東西,市場供應量太大,供過于求,再便宜也沒有人買。

    4、菏澤吸引人才還是刺激購房?從中可見一斑不知道是為了吸引人才還是為了刺激購房,針對高學歷的人才,牡丹區8月份發布規定:博士研究生來牡丹區工作滿2年,碩士研究生滿3年,2019年7月10日以后,在牡丹區轄區購買首套自住用房(二手房除外),按照購買面積給予博士研究生每平方米500元、碩士研究生每平方米300元購房優惠。菏澤市也緊隨其后出臺類似規定:市直機關、企事業單位工作的全日制博士研究生工作滿2年,碩士研究生工作滿3年,2018年6月7日以后,在菏澤購買首套自住用房,給予博士研究生5萬元、碩士研究生3萬元購房補貼。菏澤市這個政策沒特別說明二手房不行,而牡丹區直接規定二手房除外,我們是不是可以理解為,這是在刺激新房銷售? 

    前段時間,菏澤出新政支持返鄉創業,其中也有購房補助。返鄉人員在菏澤依法登記注冊的企業,正常經營6個月以上、依法納稅,在創業所在縣區購置首套自住用房的,可給予3-5萬元的一次性購房補助。

    菏澤的政策還是很好的。雖然3-5萬也不夠首付的,但一個月的三五千的工資,多少人一年才能賺3-5萬。這補助,挺好!5、菏澤房地產市場亂象,買房可能掉坑里我們在《菏澤樓市的海水與火焰》一文中也提到過,不少樓盤存在違規銷售,也有一些樓盤爛尾或者遲遲交不了房,像菏澤長江路解放路附近的綠地花都國際,交錢兩年房子違建,還房貸3年還沒交房,打著學區房的名義,買了卻遲遲不交房上不了學。這種情況也很普遍。

    前段時間,菏澤多個樓盤因擅自開工、改變規劃等原因被罰,天安、碧桂園、建邦等多家公司名單在列。

    確實,每個城市都有一些樓盤違規開發違規銷售。但是菏澤貌似更普遍一些,在這種市場環境下,你投資的房子能不能按時收房就很難說,更有開發商跑路爛尾的可能,所以,投資買套房的事,也要慎重。6、碧桂園又降價了?菏澤樓市不好說就在我那位朋友說咨詢我沒兩天,有朋友發給我菏澤碧桂園鉑悅城的一個海報,毛坯單價4203元/平米,要知道,鉑悅城在售樓座的價格在六千左右,現在給到4203的價格,不管是噱頭還是如何,告訴我們的是,房子確實不好賣了。如果好賣,都找關系買房,誰還拿低價格吸引人?誰還好好精裝改毛坯?

    在濟南就有不少這種,通過精裝改毛坯的形式降價銷售的樓盤。

    7、一點小意見,祝菏澤雄起前幾天網上有個問答題,問山東哪個城市地理位置最好,我的回答是菏澤,如下:

    菏澤這么好的一個地方,在山東卻是經濟落后的典型代表,確實有點遺憾。這些年雖然也在奮起,但更多的是看到房地產的奮起,棚改拆遷全國聞名。城市建設無可厚非,城市面貌也是日新月異,我們期待嶄新的菏澤,但希望還是一步步來,尤其是城市規劃,不是拆了就要建高樓。

    (高低懸殊的城市形象) 如果菏澤多一些多層建筑,或者說這個城市的住宅控制在18層以下,更多一些11層,6層的社區,這個城市是不是更宜居?也更有特色?那時候,可能真的是改善了菏澤人民的居住環境了,可惜,高樓已經建起來了。還有更高的樓等著菏澤。據說菏澤要打造一個輻射中原周邊地帶的國際金融商務區,建一座280米的地標性建筑,成為淮海地區第一高!

    據媒體報道,4月17日,菏澤國際金融商務區項目已經舉行奠基儀式。而這個地方就在下面這張圖片中。

    最后,預祝菏澤雄起!不然,高鐵通了,飛機起飛了,拉著我們菏澤人民出去外流就更方便了。

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