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    濟南漢峪這片賽馬場

    地產下半場 2019-10-24 10:03:38

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    殘陽如血。人的血。沒有人知道,在漢峪這片山坳里,這場血戰什么時候開始的。更沒有人知道這場血戰在什么時候結束。百曉生站在還沒有金谷棒高樓高的山頂上,看著這一場場血戰,感嘆:

    有人的地方,就有江湖。有江湖就有紛爭。人在紛爭中求生存,也有人說這是為了活著。

    山下的鳳凰路上,幾個穿紅色衣服的女子,還有幾個穿青灰色衣服的少年,舉著各自門派的招牌,招兵買馬。一陣秋風,裹挾著落葉,狂吻著大地呼嘯而過。有些冷。一個紅衣女子凍得有些發抖,一個穿青灰色衣服的少年想把自己的衣服給她披上,但怕同門師兄看見,門派不同,師父責罰。一輛輛轎車經過他們,沒有一個把車窗落下來,甚至連減速的都沒有。百曉生說,這不是人間,這是樓市。

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    百曉生此次千里迢迢趕到濟南府,就是為了化解漢峪的十大樓盤之爭,排出個兵器譜。但漢峪片區林立著舜山府、濟南院子、和光山語、東方博翠、漢峪海風二期海德堡、綠城玉園、三盛國際公園、華皓英倫聯邦、博翠山,以及東拓項目、將軍項目等眾多樓盤并且各家均有自成一派的獨到之處,亦是可圈可點,想要排個兵器譜很難。沒有排名,只能廝殺。誰贏了,誰就坐頭把交椅。如何在廝殺中取勝,一個自稱師爺的光頭佬曾在《一省不二府,及其背后。》一文中,梳理過舜山府排兵布陣之法,只是在說辭上舉例一二,有興趣的可以移步一看。在漢峪其中一個山頭上,還有一個比較低調的海德堡,許多江湖人士以為海德堡退隱江湖,其實不然,海德堡一直在厲兵秣馬,有消息說近日將重出江湖。海德堡曾請師爺光頭佬出謀劃策,如何打贏漢峪這場血戰?光頭佬師爺分析,漢峪海風作為前幾年開發的項目,已經交付入住。很多人以為這個樓盤已經售罄,其實二期海德堡一直在建設,并且因為二期打造的是被動房,工程進展較慢。雖然早已經封頂,但并沒有急于推向市場。現在,即將推向市場,卻遇到周邊這么多樓盤競爭,并且不乏大品牌樓盤。而海德堡的開發商,來自日照的泉海置業,雖然開發的漢峪海風口碑不錯,但終究只有這一個項目,在濟南缺少品牌知名度,與龍湖、保利、綠城、金科、泰禾這些品牌知名度相比,還有一定差距。

     (綠城玉園)打品牌戰,不是海德堡強項。其實在房地產行業,品牌價值一直是個偽命題。大品牌確實有實力,大品牌還有很多知名代表作,但大品牌并不代表樓盤品質個個過硬,這一點不多解釋。但即便如此,用泉海置業的品牌與以上羅列的品牌對抗,實非明智之舉。看規劃,舜山府、濟南院子、和光山語、綠城玉園,這都是低容積率項目,1.3/1.5/1.6/1.8,所謂的低密度住宅;當然,漢峪也有幾個樓盤容積率高于海德堡,如華皓英倫聯邦3.0。但在這一點上,海德堡2.8的容積率沒有優勢。 

    (舜山府)地段配套,在整個漢峪片區,漢峪金谷、奧體這些常提及的配套價值基本相當,均是共享。具體一些的配套,如海德堡樓下是高新區漢峪小學,即山師附小雅居園校區的南校,但綠城玉園那邊也有瀚陽小學中學,山大附中托管,舜山府也有國際學校,其他樓盤學校也在規劃或者在建設,并非絕對弱勢。

    (漢峪小學與海德堡)

    再看戶型,多數樓盤戶型現在都不錯,有的戶型還頗有亮點,像舜山府、綠城玉園的大戶型在業界還是比較認可,而海德堡的戶型,受制于被動式建筑的規劃理念,中規中矩,沒有明顯瑕疵,但是也沒有明顯亮點,通過戶型致勝沒有可能。如果陷于這些七七八八的比較,就是陷入巷戰、泥牛入海。各門各派均有自家絕學,海德堡應該也有自家絕學,以己之長攻人之短。海德堡最大的賣點就是獨家內功,尤為深厚,即:濟南首個,也是目前唯一一個被動式住宅全國較大的被動式超低能耗住宅組團之一

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    何為被動式建筑?詞語生僻,仿佛來自西洋。光頭佬視野前些日子寫過相關文章,可以參照閱讀《漢峪片區再供600套26℃的房子,很德國。》《從建國70年房屋變化,看地產下半場誰唱主角》這兩篇。概而言之,被動式建筑,就是在設計之初便采用多種節能手段,不依靠太多外部能源就能良好運轉的超低耗能建筑。時下濟南府也有一些科技住宅,帶來“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”的生活,像以綠金科技聞名的金茂府,就是其中一個代表。

     (金茂府的綠金科技)但海德堡與科技住宅不同,被動式住宅不是通過地源熱泵技術新風系統等來實現恒溫恒濕恒氧,而是通過建筑本身(如外墻保溫),以及一套集新風、凈化、除濕、熱回收、冷熱補償于一體的被動房專用環境營造系統,來實現“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”。確實,這些技術來自以工業著稱的德國,目前已是國際認可的一種集高舒適度、低能耗、經濟性于一體的節能建筑技術。前段時間,濟南媒體做的一個與建筑相關的建國70周年專題,其中一篇就是綠色建筑科技創新篇——《從“土坯屋”到“被動房”---濟南建筑科技創新讓人民生活更美好——“建證”70年,筑夢新時代之綠色建筑科技創新篇》,這篇文章中雖然沒有明言所舉代表項目就是海德堡,單從地段位置的表述中,一眼就能看出是拿海德堡舉例。從中也可以感受到海德堡的被動房的價值,領先于時代,非一般建筑所能比。打一個比喻,海德堡的房子像5G時代的手機,而其他一些樓盤可能還處在4G時代,只不過現在還是4G時代,大家還沒有體驗到5G時代帶給生活的改變。

    所以,海德堡必須讓大家認識到被動房的產品優勢,這是最最重要的,也是與其他樓盤最具有差異化的,還是最最具有核心競爭力的。這是獨家絕技,如若殺敵,比小李飛刀還要快。認識海德堡,必須認識被動房的價值。

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    被動房能帶來什么?

    可以過濾90%以上的PM2.5;系統熱回收效率達到75%以上;二氧化碳濃度控制在800PPM以下;室內空氣流速不大于0.15m/s;冬季不需要采暖費;

    這些是在生活中能體驗到的。看不到的還有,被動式建筑,以結果為導向的檢測,倒逼工人必須每一步都要精細施工,講究頗多,要求更高,技術含量也更高,在一定程度上也避免了建造商無法粗制濫造。比如外保溫墻的工藝。現在新建普通住宅外保溫墻大都采用的是6-7CM厚的白色EPS保溫板,而海德堡被動式建筑保溫墻用的卻是22CM厚的石墨EPS保溫板,不只是材質和厚度不一樣,施工也有講究,海德堡是雙層石墨EPS保溫板錯縫鋪貼。看到嗎,雙層錯縫,這就是講究,這樣可以避免保溫板間有錯縫,有效地阻斷室內熱量損失。

    (海德堡工法展示)

    所以,這就需要慢工出細活,所以,被動式建筑目前還無法高周轉,所以,大家遲遲沒有看到海德堡面市。換成當下一些高價拿地的項目,必須快速回籠資金,這樣建造房子的可能性就不大,大家都講究快快快,哪怕建著建著就塌了,也要快快快。海德堡卻不用急著高周轉,可以靜下心來做這樣一個被動式項目,因為地價便宜,樓板價不足2000元一平米,沒有高地價之困,不用在成本節約上下功夫,可以好好做這個被動式建筑,練好內功。當然,海德堡的精裝修用材也很不錯,但精裝修無法產生絕對的差異化競爭,這些東西不必多說,只需要現場體驗即可。綜上,海德堡的策略很直接,就是被動房。可以說,不了解被動式建筑,忽略了被動房的價值,就沒有全面的認識海德堡。

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    N多年后,百曉生再次來到漢峪,或許會感嘆,海德堡在內功上,更勝一籌。


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