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    大謬論!地鐵對樓市的影響在這里!

    地產下半場 2019-10-22 14:00:30
    最近因為地鐵R3線開通,張馬片區樓盤沒少說這條地鐵的價值。有地鐵的樓盤確實不錯,剛需買房就是要有地鐵有學校,讓地鐵價值深入人心也無可厚非。但是,宣傳地鐵價值要靠譜一些才好,要實事求是,而非顛倒黑白。下面,我們來看看地鐵對樓市的影響到底在哪里?(我之前寫過好多次,這些觀點并非個人理解,而是查閱大量資料的結果)1、軌道交通影響的主要是遠郊地產項目。我們知道,房地產的核心價值一直是地段地段地段,因為地段帶來的是交通上的便利,配套的豐富等等,無論是去商場還是去上班,都可以很便捷。而從郊區到市區尤其是市中心,有很長的距離,又因為交通不便,所以在郊區有諸多的不便,所以,大家都認為郊區的地段不好。但是有了軌道交通的郊區就不同了。軌道交通與其他各類交通相比,有很多的優勢,不堵車,跑得快,拉得多,還相對便宜,這使得郊區的樓盤距離市中心雖然空間距離很遠,但時間距離很近。所以,郊區樓盤因為軌道交通而受到的影響,將比市區項目的影響大很多。地段好也不一定是在市中心了,可能是軌道站點旁。既然大肆宣傳一個CLD的概念,就是所謂的中央生活區,你都中央了,地鐵對你還有那么大的影響嗎?

    2、軌道交通對房價的影響。這一影響主要體現在預期上,即開工時,對房價的影響要大于開通之后對房價的影響。這個我們也可以理解為,開工時的上漲,已經漲得差不多了,至于開通后,價格已經達到一定的高位,再漲就難了。濟南的地鐵也是如此,地鐵的利好已經在前期被利用,用來漲房價了。而現在地鐵開通,更多的是鞏固房價,也就是地鐵盤相對抗跌,而不是地鐵開通的時候房價上漲得快。這是顛倒黑白。3、軌道交通對房價的影響,會隨著距離軌道站點的遠近而不同。也就是說,同是軌道沿線的樓盤,所受到的影響也不一樣。有個國外的機構研究顯示:距離地鐵站400米到800米距離的房子,價格比周邊其他房子貴出6.4%—45%,房子與地鐵站的距離每減少250米,價格上漲2.4%。希望出門就能坐地鐵和我們現在出門就能坐公交車,是一個道理。所以,越靠近軌道站點的房子,會越受歡迎。而濟南各個樓盤距離地鐵的遠近,可以參考我們下圖:

    4、對高端項目和中低端項目的影響也不同。對高端項目的影響相對較小,而對中低端項目的影響則大很多。高端項目的業主出行不必像普通大眾那樣嚴格按照時間上下班,他們有車甚至有司機等原因眾多。既然都是CLD中央生活區的樓盤,那么高檔,地鐵的影響自然可以忽略不計。5、軌道交通對地產的影響,也不是一蹴而就的,會隨著區域的發展逐步成熟,交通路網的日益發達,推動整個區域的升級,也推動整個房地產市場的升級。這些談到的都是對住宅的影響,其實軌道交通對商業的影響也很大。不過限于篇幅,這里就不多扯。其實,每一個樓盤,都有其存在的價值,找到樓盤的價值,發現客戶的需求,讓有相應需求的客戶看到樓盤相應價值,才是打動客戶的根本,而并不是炒作概念一路炒到黑。這樣花了錢也解決不了問題。其實這種現象也很普遍,很多樓盤所謂的賣點不是客戶所需要的所關心的,而樓盤的各路負責人還渾然不覺,自以為是,甚至沉浸其中不能自拔。鑒于此,我們也推出一種服務,幫助樓盤解決疑難雜癥,階段性的營銷問題。這是針對開發商的一項服務,可以叫做策略顧問服務(不是教你如何忽悠人)。(收費,成果出來之前先付50%合同款)同時,也有針對購房者的服務,也就是在各類概念宣傳之下,讓購房者認清樓盤的價值,宣傳的價值十條八條,對你來說有沒有有用的,這個樓盤到底好在哪里,是否適合你。(不收費)讓樓盤找到需要的購房者,讓購房者認識樓盤真正的價值。我們相信,不管你長得再丑,都能找到婆家,也就是找到相應需求的購房者;我們也相信,不管你有多少預算想要什么樣的樓盤,我們都能透過迷人眼的價值,讓你找到真正適合你的。這個時代,需要有人撥開迷霧。而我喝著二兩小酒,搖搖晃晃的來了。

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